ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ
Новости Русской Испании
28 декабря 2018
СТОИТ ЛИ ЕЕ ДЕЛАТЬ И КАКИЕ ФАКТОРЫ ВЛИЯЮТ НА ЦЕНУ ДОМАБудьте евреями, в хорошем смысле этого слова. Оборачивая большие суммы, не верьте на слово! Тогда каждая ваша сделка будет выгодной! Кстати, в конце статьи я описываю случай из жизни о «плохой покупке» дома. Довольно поучительный.
Не знаю кто как, но я всегда советую при совершении сделки потратить 200-300 евро и сделать оценку недвижимости, независимо от того, продаете ли вы или покупаете. Это позволяет трезво оценивать объект и всегда иметь козырь в руках. Незря ведь банки, давая деньги в долг (ипотека), всегда делают это только после оценки жилья. А возглавляют их далеко не дураки.
Я не настаиваю, когда люди отказываются от оценки, считая, что цену на недвижимость можно определить «на глазок». Не в моих это правилах — настаивать. Но заметила также, что большинство клиентов не знают, что оценка недвижимости – это не просто определение ее рыночной цены. Это целая папочка с исследованиями не только самого объекта, но и зоны, где он находится, последних сделок по зоне, оценка материала, из которого он сделан и иногда – даже подземных вод.
Более того, оценщик даже в курсе того, как ситуация будет развиваться в дальнейшем – как по цене, так и по спросу, и даже по росту населения (исследуется, убегают ли люди из этой зоны или, наоборот, население тут растет). Принимается во внимание также архитектурный план города. Эксперт знает, что будет рядом с вашим домом, скажем, через 10 лет. А то, что знает эксперт, будете знать и вы. И это вам даст хороший повод поторговаться и действительно провести выгодную сделку.
Кстати, иногда можно минимизировать расходы на оценку жилья до 50 евро, но расскажу об этом позже. Будет полезной и статья НЕ ТОЛЬКО КУПЛЯ-ПРОДАЖА! 5 СЛУЧАЕВ, КОГДА В ИСПАНИИ НУЖНА ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Что касается видов оценки недвижимости в Испании, то они бывают такие:
1. Оценка недвижимости по сравнению с другой недвижимостью – наиболее распространенной (Tasación inmobiliaria por comparación con otros inmuebles).
2. По расходам (Tasación рor costes).
3. Оценка недвижимости на основе капитализации арендной платы (Tasación basada en la capitalización de rentas).
Кстати, знаете, как в Испании называют оценщика-эксперта? Очень смешно: «пэррито»))) Если дословно перевести, это будет «песик», потому что «пэрро» – по-испански «пес».
Какие факторы влияют
на оценку
недвижимости?
Существуют различные факторы, которые влияют на стоимость объекта. Я перечислю только основные.
1. Ценность недвижимости и динамика рынка (Valor y evolución del mercado). Эксперт исходит из рыночной ситуации и тенденций с точки зрения купли-продажи жилья и средней цены недвижимости.
2. Ориентация, площадь и планировка (Orientación, superficie y distribución). На этом этапе оцениваются площадь жилья, количество комнат и как распределено пространство. Ориентация (куда выходят окна) и вид жилья также влияют на оценку недвижимости.
3. Возраст объекта. Как правило, новый дом имеет более высокую оценку, чем недвижимость вторичного рынка. Если же это здание с архитектурной ценностью или каталогизировано – ситуация противоположная.
4. Состояние (сохранность) имущества (Estado de conservación del inmueble). Здесь учитывается, реформируется ли жилье, является ли оно новостроем и требуется ли ремонт.
5.Тип постройки, установленные «удобства» и строительные материалы (Edificación, instalaciones y materiales de construcción).
Лифты, общие зоны (бассейн, теннис и т.д), виды отопления и отделка – вот некоторые аспекты, которые оцениваются на этом этапе.
6. Зона. Район, в котором находится жилье, является ключевым в определении его стоимости. Близость к общественному транспорту, больницам, школам, паркам и торговым центрам также влияет на оценку.
7. Энергоэффективность. Энергетический сертификат является обязательным в Испании с 2013 года и определяет энергетическое состояние жилья по шкале от A (больше эффективности) до G (меньше эффективности). Чем более энергоэффективно жилье, тем выше его стоимость.
Кстати, в дальнейшем за повышение энергоэффективности (например, замену окон или утепление стен) в Испании можно получить хорошую компенсацию, до 11 тысяч евро.
Для того, чтобы объяснить вам важность оценки имущества, расскажу один случай:
Одна моя подруга попросила проверить «на чистоту» ее квартиру. Оказалось, что она находится в нелегально построенном доме. Подруга расстроилась. Я стала узнавать подробности сделки, просили ли они ипотеку и вообще, как могли пропустить такую сделку риэлторы? Оказалось, что это была сделка через знакомых (без комментариев), в ипотеке было отказано (и никто не задумался почему)… Я прервала подругу:
– Погоди, если отказано, значит, банк делал оценку жилья?
– Делал.
– Значит, у вас должна быть такая папочка… страниц на 70.
– Была. Сейчас поищу.
И сразу стало все ясно: в папочке жилье было оценено на 60 тысяч евро, а сделка – минутку! – была на 260 тысяч. Так оценили квартиру именно из-за того, что она оказалась в доме, построенном нелегально. У таких домов в Испании специальный статус. Простая своевременная консультация избавила бы ее от такого неприятного «подарка».
Так что делайте оценку недвижимости! И не экономьте при покупке недвижимости на консультациях! Это как раз тот случай, когда 50-100 евро позволяют вам сохранить десятки, сотни тысяч евро.
ВАЖНО
Обратите внимание, что оценка недвижимости в качестве официального, а не информативного документа, обычно действует в течение 6 месяцев. Поэтому, если у вас «та самая» ситуация, что описана выше, заказывайте оценку недвижимости как можно ближе к датам, которые вам нужны.
НЕ ТОЛЬКО КУПЛЯ-ПРОДАЖА!
5 СЛУЧАЕВ, КОГДА В ИСПАНИИ НУЖНА ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИКак вы знаете, стоимость недвижимости не фиксирована. Напротив, она обычно варьируется на протяжении многих лет. Вот почему важно знать реальную ценность объекта на момент сделки.
Как использовать оценку жилья в своих целях, читайте в статье «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ: СТОИТ ЛИ ЕЕ ДЕЛАТЬ И КАКИЕ ФАКТОРЫ ВЛИЯЮТ НА ЦЕНУ ДОМА?»
Причем оценку недвижимости делают не только при купле-продаже жилья (когда ее только рекомендуют). В некоторых ситуациях она может быть выполнена для других целей.
Вот они:
1. Купля-продажа недвижимости. Если вы хотите продать или купить жилье, важно знать, сколько реально стоит квартира. Заказ на оценку недвижимости позволяет заинтересованным сторонам более активно торговаться и достичь наилучшего компромисса для обоих сторон.
2. При ипотеке. Если вы собираетесь подать заявку на финансирование покупки дома, банк попросит вас предоставить гарантию на случай неуплаты. Это – сам объект. Причем банк подстраховывается: финансовая помощь никогда не будет больше стоимости объекта. Поэтому оценка жилья в этом случае является обязательной.
3. Распределение наследства (Reparto de Herencia). В случае разделения имущества при наследовании необходимо провести оценку недвижимости, чтобы узнать реальную стоимость, которую и будут делить между наследниками.
4. То же самое происходит в случае развода.
5. Если вы собираетесь создать или ликвидировать юридическое лицо, вам также нужно будет заказать оценку недвижимости, чтобы официально оценить активы.
ВАЖНО
Обратите внимание, что оценка недвижимости в качестве официального, а не информативного документа, обычно действует в течение 6 месяцев. Поэтому заказывайте оценку недвижимости как можно ближе к датам, которые вам нужны.
Нужна консультация юриста и просто подсказка по первым шагам в Испании? Обращайтесь через veraetovse@mail.ru или через WhatsApp +34622305994.
С уважением,
Наталия Маджик©, 2018.
Специалист по ВНЖ, недвижимости и открытию бизнеса
в Испании. Автор обзорных правовых
и экономических статей
Читать далее